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1. 過去問（平成23年 問28）
【問題】
宅地建物取引業者は、20戸以上の一団の分譲建物の売買契約の申込みのみを受ける案内所を設置し、売買契約の締結は事務所で行う場合、当該案内所には専任の宅建士を置く必要はない。
正誤どちらでしょう？？
どうも！あなたの街の不動産オタク、大吾です。
宅建の勉強、お疲れ様です！
今回は、多くの受験生を悩ませる「案内所の宅建士設置義務」というテーマです。
「契約は事務所でやるんだし、案内所では申込みを受けるだけ。なら宅建士は要らないでしょ？」
もしあなたがこう考えたなら、まさにこの問題の狙い通り。
ですが、ご安心ください！この記事を読めば、なぜそれが間違いなのか、どんな場合に宅建士が必要になるのか、スッキリと整理できます。
一緒にこの頻出論点をマスターしましょう！
【答え】
誤り
２. 解説：なぜ「申込みだけ」でも宅建士が必要なのか？
結論から言うと…
この問題の案内所には、専任の宅地建物取引士を1名以上、必ず置く必要があります。
したがって、問題文の「専任の宅建士を置く必要はない」という記述は誤りです。
根拠は施行規則にあり！
この問題を解くカギは、宅地建物取引業法施行規則第15条の5の2というルールに隠されています。まずは、その親ルールである法律から見ていきましょう。
【宅地建物取引業法 第31条の3第1項】
宅地建物取引業者は、その事務所その他国土交通省令で定める場所（...「事務所等」という。）ごとに、...専任の宅地建物取引士を置かなければならない。
法律では「事務所」と「国土交通省令で定める場所」に専任宅建士を置くよう定めています。そして、その「国土交通省令で定める場所」の一つが、問題の「案内所」なのです。
では、どんな案内所が該当するのか？ここで施行規則の登場です。
【宅地建物取引業法施行規則 第15条の5の2】
（法第31条の3第1項の）国土交通省令で定める場所は、...案内所とする。ただし、当該分譲が十戸以上の一団の宅地又は十区画以上の一団の建物の分譲である場合において、当該案内所に契約の締結又は契約の申込みの受付...を行う...ときに限る。
この条文、超重要です！つまり、案内所に専任宅建士が必要になるのは、以下の2つの条件を両方とも満たす場合に限られます。
-
業務内容の条件：その場所で「契約」または「申込みの受付」をすること。
-
物件規模の条件：「10区画（宅地）/10戸（建物）以上の一団の宅地・建物」の分譲であること。
今回のケースに当てはめてみよう！
-
業務内容は？
→「売買契約の申込みのみを受ける」とあるので、条件1をクリアしています。
-
物件規模は？
→「20戸以上の一団の分譲建物」とあるので、10戸以上の基準を楽々クリアしています。
見事に両方の条件を満たしましたね。
だから、この案内所は専任の宅建士を設置しなければならない「事務所等」に該当するのです。「申込みを受ける」という行為が、それだけ重要な業務だと法律が位置づけている証拠です。
見事に両方の条件を満たしましたね。 だから、この案内所は専任の宅建士を設置しなければならない「事務所等」に該当するのです。
3.なぜ「申込み」がそれほど重要なのか？
ここで疑問に思う方もいるでしょう。
「申込みって、まだ契約じゃないのに、なぜそんなに重要視されるの？」
実は、申込みは単なる「検討」や「相談」とは全く違う、極めて重要な法的行為なのです。
申込みの重要性：
- 法的拘束力の発生：申込みは法的な意思表示であり、売主が承諾すれば即座に契約が成立します
- 高額取引のリスク：不動産は数千万円の取引も珍しくなく、判断ミスが人生に大きな影響を与えます
- 撤回の困難性：一度申込みをすると、簡単には撤回できない場合が多く、手付金の支払いを求められることもあります
- クーリング・オフとの関係：申込みをした場所によって、後でクーリング・オフできるかどうかが決まります
つまり、申込みは「契約の一歩手前」の極めて重要な段階。
だからこそ、消費者が不利益を被らないよう、不動産取引の専門家である宅建士による適切なサポートが法律で義務づけられているのです。
「申込みを受ける」という行為が、それだけ重要な業務だと法律が位置づけている証拠ですね。
4. 深掘り解説：じゃあ、どんな案内所なら宅建士は不要なの？
「なるほど、条件があるのは分かった。じゃあ、逆に宅建士が要らない案内所ってどんなところ？」
良い質問ですね！
これも整理しておきましょう。
宅建士の設置義務が不要になるのは、先ほどの2つの条件のどちらか一方でも満たさない場合です。
| 案内所の例 | 業務内容 | 物件規模 | 専任宅建士の設置 |
| 今回の問題 | 申込み受付 | 20戸（10戸以上） | 必要 |
| (具体例1) | 物件の案内・資料配布のみ | 20戸（10戸以上） | 不要 |
| (具体例2) | 申込み受付 | 5戸（10戸未満） | 不要 |
【具体例1】
大規模な分譲地（20戸）の案内所でも、そこで行うのが物件の現地案内やパンフレットを渡すだけで、一切の申込みや契約行為をしないのであれば、宅建士の設置義務はありません。（※ただし、後述の標識掲示義務はあります）
【具体例2】
逆に、たとえ申込み受付を行う案内所であっても、扱っている物件が小規模（例えば5戸建て）の分譲であれば、物件規模の条件を満たさないため、設置義務は生じません。
このように、「業務内容」と「物件規模」の2つの軸で判断することが、この論点を攻略する最大のコツです！
【重要】標識の掲示義務との違いを理解しよう！
ここで注意点が一つ。宅建士の設置義務がない案内所でも、標識（業者票）の掲示義務はあります（宅建業法第50条第1項）。
（標識の掲示等）
第五十条 宅地建物取引業者は、事務所等及び事務所等以外の国土交通省令で定めるその業務を行う場所ごとに、公衆の見やすい場所に、国土交通省令で定める標識を掲げなければならない。
お客さんから見て、「どの業者が、ここでどんな業務をしているのか」が分かるように、標識は必ず掲示しなければなりません。この2つの義務をごっちゃにしないようにしましょう！
5. 最新情報について
今回解説した案内所の宅建士設置義務に関する規定は、長年、宅建業法の根幹をなす重要なルールであり、この点の解釈を大きく変えるような近年の法改正はありません。
宅建試験の学習においては、こうした普遍的な重要ルールを確実に押さえることが何よりも大切です。安心して、基本を繰り返し学習してください。
より広く最新の法改正情報を確認したい場合は、以下の公式サイトが参考になります。
-
国土交通省：宅地建物取引業法の改正等について
-
e-Gov法令検索：宅地建物取引業法
いかがでしたか？
「申込みだけ」という言葉に惑わされず、「業務内容」と「物件規模」の2つの条件を冷静に判断する。
この思考プロセスを身につければ、もう怖いものなしです！
あなたの合格を心から応援しています！
